Як визначити ціну свого будинку, як найдосвідченіші продавці

https://www.houselogic.com/sell/how-much-is-my-home-worth/?cid=eo_em_mkt_buysellnewsletter4&bt_user_id=dgb3v4FXGNvqeS64NYOavIxoOQjGHbL%2BeqS%2BEPcAL7g%3D&bt_ts=1704992756777

Ціноутворення на житло – це більше наука, ніж мистецтво, але багато власників будинків встановлюють ціну, враховуючи власне серце, а не холодні, точні дані. 

Розумні продавці знають, що чіткі цифри завжди є кращим шляхом до точної ціни на житло. Ось як вони це роблять.

Пов’язане: 5 речей, які вам потрібно запитати, перш ніж відмовитися від низької пропозиції

№1. Вони уникають завищення цін

Власники будинків часто думають, що спочатку можна завищувати ціни, тому що — хто знає? — можливо, ви отримаєте те, про що просите. Хоча пізніше ви, звичайно, можете знизити завищену ціну, у процесі ви багато чим пожертвуєте.

Просто запитайте Кендіс Талмадж. Спочатку вона виставила свій дім у Ланкастері, штат Техас, за 129 000 доларів, але «зрештою довелося прийняти ринкову реальність» і знизити ціну на 4 000 доларів.

Розташування будинку виявилося складним: покупців або відштовхував цей район — малозабезпечений район на південь від Далласа — або вони не могли собі дозволити придбати будинок. 

«Продавці повинні пам’ятати про місцезнаходження», — говорить Талмадж. «Хто буде ймовірними покупцями?»

Найбільш очевидний підводний камінь: будинок, який залишається на ринку місяцями, може перешкодити вам переїхати в будинок вашої мрії. Ви вже придбали наступний будинок? Ви можете обтяжити себе двома іпотечними кредитами.

«Ви втрачаєте багато часу та грошей, якщо не визначите правильну ціну», — каже Норма Ньюгент, агент Area Pro Realty у Тампі, штат Флорида.

І ще гірше: постійне зниження ціни може відштовхнути потенційних покупців, які можуть почати задаватися питанням,  що  не так із вашим будинком.

«Покупці розумні та освічені, — каже Ліза Хьортен, керуючий брокер компанії Pacific Edge Properties у Редмонді, штат Вашингтон. — Ви, мабуть, їх втратите».

№2. Вони не очікують віддачі «долар за долар».

Домовласникам легко натрапити на дві типові пастки:

1. Поєднання фактичної вартості з  сентиментальною  цінністю — скільки вони вважають вартим свого будинку, тому що жили там і любили проводити час.
2. Якщо припустити, що ремонт має призвести до підвищення продажної ціни долар за долар — або навіть більше.

«Багато домовласників думають: «Звичайно,  мій  дім коштує цілий мільйон доларів», — каже Ньюджент. Наприклад, якщо вони вкладають нову підлогу на кілька тисяч доларів, вони можуть переоцінити вплив оновлення на вартість будинку в десятки тисяч.

Техаський дім Талмаджа мав вбудовану пастку для ремонту: це вже був найгарніший будинок у цьому районі, тому його було складніше продати. Великі добудови завищили квадратні метри — і ціну, за словами одного оцінювача — без урахування навколишнього середовища. Це створило розрив для покупців: заможніші, які могли зацікавитися оновленим будинком, не любили сусідство, а менш заможні покупці не могли дозволити собі запитувану ціну.

«Не купуйте найкращий дім у цьому кварталі» — загальна порада щодо нерухомості з цієї причини.

Це не означає, що ремонт не вартий того. Ви хочете насолоджуватися своїм домом, поки ви в ньому, чи не так? Розумний ремонт робить ваш дім комфортнішим і функціональнішим, але, як правило, має відображати сусідство. РІЕЛТОР® може допомогти вам  зрозуміти, що певні оновлення можуть окупити під час продажу та які привабливі для покупців.

Іншою причиною неправильної ціни будинку є онлайн-інструменти, як-от «Zestimate» компанії Zillow, які визначають оцінку ринкової вартості на основі місцевих даних.

Оцінка часто надзвичайно неточна. Компанія з нерухомості Вірджинії McEnearney & Associates порівняла фактичні продані ціни з прогнозованими онлайн-оцінками кількох сотень будинків у цьому регіоні за останні кілька років і дійшла висновку, що в половині випадків прогнози не виправдалися.

№3. Вони використовують порівняльні продажі (також відомі як «Comps»)

Найкраща цінова стратегія? Проконсультуйтеся з агентом з нерухомості, який використовуватиме порівняльні продажі або розрахунки, щоб визначити відповідну ціну списку. Вони не просто дивляться на ваших сусідів; вони шукають майже ідентичні будинки з подібними планами поверхів, квадратними метрами та зручностями, які були продані за останні кілька місяців.

Коли вони складуть список подібних будинків (і реальних цін, які заплатили покупці), вони зможуть точно оцінити, що ви можете очікувати отримати за свій будинок. Якщо бунгало з трьома спальнями з гранітними стільницями та підвалом з виходом на вулицю було продано за 359 000 доларів США, очікувати більшого від власного  бунгало  з трьома спальнями з гранітними стільницями та підвалом з виходом на вулицю – це нездійсненна мрія.

Після обробки даних вони працюватимуть з вами, щоб визначити справедливу ціну, яка зацікавить покупців. Ця цифра може бути меншою, ніж ви сподіваєтесь і очікуєте, але правильний перелік вашого будинку, а не ідеалістичний, є надійним способом уникнути болю, пов’язаного з довгим, розтягнутим списком, який просто  не продається.

№4. Вони коригують ціну, коли це необхідно

Щойно ваш будинок буде на ринку, ви почнете накопичувати ще один набір даних, який слугуватиме остаточним тестом на ціну: як реагують покупці.

Хйортен каже, що є простий спосіб визначити, чи ви завищили ціну: «Якщо у нас немає показів, це занадто високо. Багато показів і відсутність пропозицій означає, що ви добре продали, але це завищено, коли люди потрапляють усередину».

Талмадж не боровся з показами. Вона каже, що багато людей цікавилися будинком, але недостатньо за ціною. Зрештою, Талмадж продала свій будинок за 125 000 доларів США за допомогою продавця в 5 000 доларів США, знижка на вартість будинку застосовувалася безпосередньо до витрат на закриття.

«Все зводиться до розташування, розташування, розташування. В [іншому] районі наш будинок цілком міг би бути проданий за понад 130 000 доларів», — каже Талмадж.

Коли справа доходить до пошуку покупця, визначення ціни вашого будинку відповідно до даних — і при цьому правильних даних — має вирішальне значення для здійснення продажу.

Пов’язане:  Найкращий посібник із облаштування вашого будинку (щоб він продався за рекордний час)

Вам також може сподобатися: відвідайте HouseLogic.com, щоб отримати більше статей, схожих на цю. Передруковано з HouseLogic.com з дозволу НАЦІОНАЛЬНОЇ АСОЦІАЦІЇ РІЕЛТОРІВ®.