8 простых правил для обсуждения вашего предложения и получения этого дома

В сегодняшнем горячем рынке знайте, как убедиться, что вы получите дом своей мечты.

Автор:  House Logic

Вы и ваш агент будете использовать все, чему научились, чтобы заключить сделку.

Вот мечта: ваше предложение идеально, вам не нужно вести переговоры, и вы можете потратить следующие несколько недель на решение более насущных вопросов, касающихся домовладения, например: «Почему это называется обшивкой?» и «Хочу ли я новый диван румяного или изумрудно-зеленого цвета?»

И это могло случиться. Многие продавцы принимают лучшее предложение, которое они получают, и по разным причинам.

Но также известно, что продавцы отклоняют предложения по разным причинам. Или делать встречные предложения. Это особенно вероятно, если вы предлагаете низкую цену или когда вы сталкиваетесь с несколькими конкурирующими предложениями.

Если вы получили встречное предложение, вам решать, хотите ли вы принять новый контракт, обсудить условия или уйти.

В таких случаях обратитесь к своему агенту. Он или она — ваш духовный наставник. Если вы решите, что хотите вести переговоры, то есть сделать встречное предложение на встречное предложение продавца, ваш агент будет использовать свои навыки ведения переговоров, чтобы помочь вам заключить самую выгодную сделку. Это то, что агенты делают каждый день.

Но ты не собираешься просто так сидеть. Если вы понимаете, какую тактику ведения переговоров может использовать ваш агент — она зависит от местного рынка и вашей позиции — вы можете поддержать ее. И подбодрить их.

Вот восемь правил, которые должен знать каждый покупатель, прежде чем они — и их агент — начнут переговоры:

1. Действуйте быстро — лайк, сейчас

Когда вы получаете встречное предложение, вы должны ответить быстро — в идеале в течение 24 часов. Чем дольше вы ждете, тем больше места вы оставляете другому покупателю, который может прилететь и завладеть недвижимостью. Также? Если продавец чувствует колебания, он может принять решение отозвать свое встречное предложение еще до того, как вы успеете ответить.

2. Поднимите цену (в разумных пределах)

Хотя вы, очевидно, не хотите переплачивать за дом, вам, возможно, придется поднять ставку, особенно если вы изначально сделали низкое предложение. Положитесь на опыт своего агента, чтобы определить, сколько денег вы должны добавить к продажной цене, чтобы сделать ее более привлекательной для продавца.

Затем, благодаря своей силе убеждения, ваш агент может сделать встречное предложение еще более привлекательным, указав на «выгоды» по сходной цене — недавно проданные дома в вашем районе, сопоставимые по площади и характеристикам. 

Пока ваш агент ведет переговоры, может показаться, что ситуация быстро обостряется. Это стресс. Вы можете почувствовать внезапное желание сделать все возможное, чтобы победить.

Прежде чем переборщить, нужно помнить о двух вещах:

1. Вы не можете превышать денежные пределы предварительно одобренной ипотеки, которую вы получили от своего кредитора. 
2. Вы не должны чрезмерно расширять свой бюджет.

Потому что ваше встречное предложение должно быть суммой, которую вы готовы потратить на дом. Вы хотите этот новый дом и продолжать жить своей жизнью. Плюс: у вас еще есть варианты.

3. Увеличьте свой задаток

Увеличение вашего задатка (EMD) — суммы денег, которую вы вносите, чтобы доказать продавцу, что вы серьезно (т. е. «серьезно») относитесь к покупке дома, — это еще один способ показать продавцу, что у вас больше скинов игра. Стандартный EMD обычно составляет от 1% до 3% от продажной цены дома. Сделать встречное предложение с депозитом от 3% до 4% может быть тем, что вам нужно, чтобы убедить продавца встать на вашу сторону.

4. Демонстрируйте терпение в отношении владения

В зависимости от графика продавца, изменение предполагаемой даты владения — даты, когда вы вступаете в собственность — также может подсластить их. Если продавец хочет остаться в доме на несколько дней после закрытия, попробуйте предложить более позднюю дату владения. Вы также можете составить соглашение об «возврате арендной платы», что означает, что продавец платит вам арендную плату за пребывание в доме в течение установленного периода времени после даты закрытия.

5. Отпустите несколько непредвиденных обстоятельств — с осторожностью

Хотите усилить встречное предложение?

Сократите количество непредвиденных обстоятельств, о которых вы просите. Это ваш способ сказать: «Эй, послушай, у меня меньше способов отказаться», что дает продавцу больше уверенности в том, что сделка будет закрыта.

Но будьте избирательны: некоторые непредвиденные обстоятельства слишком важны, чтобы от них отказываться. Непредвиденная инспекция дома — право на осмотр дома и запрос на ремонт — дает вам выход, если вы обнаружите серьезные проблемы с домом (и защищает вас от покупки полной денежной ямы).

Вы можете отказаться от проверки на наличие термитов, если вы находитесь в штате, где риск ниже.

Но в конечном итоге отказ от непредвиденных обстоятельств зависит от вашего рынка, требований вашей кредитной программы, вашей терпимости к риску и обстоятельств рассматриваемого дома. И если вы отказываетесь от непредвиденных обстоятельств, а затем обнаруживаете проблему, продавец не несет ответственности за ее устранение.

6. Просите меньше уступок

При ипотечном урегулировании покупатели жилья должны оплатить заключительные расходы по налогам, комиссиям кредитора и сборам титульной компании. Затраты на закрытие варьируются в зависимости от местоположения, но вы можете рассчитывать на от 3% до 4% от продажной цены дома. Продавец платит дополнительно от 1% до 3%. (У Smart Asset и Nerdwallet есть простые калькуляторы, которые вы можете использовать, чтобы получить приблизительное представление о том, каковы могут быть ваши затраты на закрытие.)

При первоначальном предложении у вас есть возможность попросить продавца об уступках — урегулировании, выплачиваемом наличными, чтобы помочь вам компенсировать свою долю расходов на закрытие. (Этот шаг менее осуществим, если вы сталкиваетесь с несколькими предложениями.)

Уступки эффективно снижают чистую выручку продавца от продажи. Делая встречное предложение, которое устраняет уступки, которые вы в противном случае получили бы при расчете, вы возвращаете деньги в карман продавца и можете улучшить свою ставку. 

7. Поднимите стоимость гарантии на дом

Иногда продавцы предлагают потенциальным покупателям гарантию на дом. Это план, который покрывает расходы на ремонт основных бытовых приборов и систем, таких как кондиционер или водонагреватель, если они сломаются в течение определенного периода (обычно через год после закрытия).

По данным Angie's List, базовая гарантия на дом стоит от 300 до 600 долларов в год. Если вам кажется, что отказ от гарантии на дом может подсластить переговоры, но вы все равно хотите иметь ее, скажите продавцу, что ему не нужно покрывать ее, а затем купите ее самостоятельно.

Просто имейте в виду, покупаете ли вы или продавец гарантию, вам нужно будет заплатить сервисный сбор (обычно от 50 до 100 долларов), если что-то действительно нужно отремонтировать во время гарантии.

Кроме того, к вашему сведению: гарантия на дом полностью отделена от страхования домовладельцев. Страхование домовладельцев — защитное покрытие, покрывающее структуру вашего дома и имущество в случае пожара, шторма, наводнения или другого несчастного случая — требуется, если вы берете ипотечный кредит. Это может стоить от 300 до 1000 долларов в год.

8. Знайте, когда идти

Ведя переговоры с продавцом, доверяйте своей интуиции и своему агенту. Если он или она говорит, что сделка вредна для вас: Послушайте.

И если вы не хотите больше идти на уступки — и продавец не сдвинется с места — разумно уйти. Это может быть трудным решением, и это правильно! Переговоры — это тяжело. Это истощает. 

И потеря чего-то, ради чего вы упорно трудились, может разочаровать. Но не волнуйтесь. Там есть более выгодная сделка для вас. И после того, как эти сильные чувства разочарования пройдут, вы поймете: теперь я знаю, как это сделать.