Как предотвратить (домашнее) раскаяние покупателя

Всегда будьте уверены, что это дом вашей мечты.

Автор: Lynn Ettinger

Вы можете сделать успешное предложение о доме даже на конкурентном рынке — с нужной информацией и помощью.

Когда вы ищете дом, давление конкуренции может сместить вас с «Хм, мне это нравится, но это слишком дорого» на «Я должен это иметь!» Думаешь, что с того, что, заплатив за этот дом, я выйду за рамки бюджета? Я могу сократить в другом месте, верно? Но такое мышление может навлечь на вас неприятности. Проблемы, которых можно полностью избежать.

Независимо от того, находитесь ли вы в разгаре войны за жилье или столкнулись со списком обязательных вещей, не упускайте из виду свой бюджет и риски. Таким образом, вы можете владеть домом без угрызений совести покупателя. И у вас останутся деньги, чтобы наслаждаться такими вещами, как новая мебель, развлечения и просто веселье. 

У кого есть раскаяние покупателя дома и почему?

Согласно опросу, проведенному Bankrate и YouGov в 2021 году, конкурентный рынок недвижимости может подтолкнуть покупателей к покупке дома, который либо выходит за рамки их бюджета, а иногда и значительно превышает их бюджет, либо не соответствует их потребностям. Опрос показал, что недавние покупатели жилья, в том числе 64% миллениалов, сожалели о покупке дома. Основная причина? Они не были готовы к расходам на техническое обслуживание и другие расходы, связанные с владением домом. Вдобавок ко всему, 13% процентов миллениалов сказали, что, по их мнению, они заплатили более высокую цену продажи, чем должны были. 

«В домах всегда что-то ломается, поэтому люди должны откладывать средства на все, что нужно починить», — говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов®. «Правило большого пальца состоит в том, чтобы предусмотреть 1% или 2% от цены дома на потенциальное обслуживание», — объясняет он. «Итак, для дома за 300 000 долларов это означает откладывание 3000 долларов». 

Одна из причин, по которой у покупателей жилья может возникнуть соблазн выйти за рамки бюджета, заключается в том, что на них повлияли красивые дома по телевизору, согласно отчету NAR о постановке дома. «Выставки могут создать нереалистичные ожидания в отношении процесса покупки жилья и того, как дома должны выглядеть», — говорит Брэнди Сноуден, директор NAR по исследованиям членов и потребителей. Со временем покупатели смогут рассматривать функции, которые раньше были роскошью, как предметы первой необходимости. Они верят, что они есть у всех и должны быть. Одно решение: обратитесь к РИЭЛТОРУ как можно раньше. «Убедитесь, что ваш агент знает ваш бюджет, чтобы он мог помочь вам установить ожидания и придерживаться их», — советует она. 

Как ориентироваться в поиске дома на конкурентном рынке

Помимо необходимости превысить свой бюджет, покупатели сталкиваются с такими препятствиями, как эти пять: 

1. Запросы на отказ от непредвиденных обстоятельств

Тамара Сумински, агент по недвижимости в Beach Real Estate Group в Манхэттен-Бич, Калифорния, видит не только войны торгов, но и продавцов, желающих, чтобы покупатели отказались от непредвиденных расходов. «С непредвиденными обстоятельствами оценки, если оценка оказывается низкой, у покупателя есть выбор. Они могут попытаться повторно договориться с продавцом, внести разницу или отменить заказ. Когда они удаляют это непредвиденное обстоятельство и его защиту, и если дом не оценивается на должном уровне, продавец вряд ли будет пересматривать с ними переговоры. И покупатель отказался от своего права на отмену. Если они все равно отменят, они рискуют своим депозитом».

Некоторые покупатели также отказываются от непредвиденных обстоятельств, связанных с проверками домов. По словам Сумински, эти расследования дают домашнему инспектору возможность осмотреть дом на основе раскрытия информации, а покупатель может использовать результаты в качестве инструмента для ведения переговоров.

Устранение этих средств защиты может в конечном итоге дорого стоить покупателям. И чем больше предложений напишет покупатель и проиграет, тем больший риск он потерпит. Таким образом, они могут отказаться от непредвиденных обстоятельств и потом пожалеть об этом, говорит Суминский. Поговорите с агентом покупателя, который проведет вас через это и объяснит риски удаления средств защиты и неизвестных переменных, советует она. 

2. Показатели скорости и решения

Брайан Яп недавно купил дом на дорогом и высококонкурентном рынке — в округе Ориндж, штат Калифорния. Он обнаружил, что в условиях пандемии каждый показ длился всего 15 минут. Это было одним из самых больших препятствий. «Мы видели три, четыре или пять домов за один день. Трудно отслеживать, что вам нравится и не нравится в каждом доме. Что бы я сделал по-другому, так это делать заметки сразу после просмотра дома. Если вы можете подготовиться заранее, составьте список желаний и требований в порядке приоритета. Сразу же после просмотра каждого дома оцените его по списку».

3. Сосредоточьтесь на верхней части вашего ценового диапазона

«Если вы ищете микрорынок, где предложения поступают по множеству предложений, а цены на дома превышают запрашиваемую цену, не выбирайте дома в верхней части вашего ценового диапазона», — говорит Сумински. Если ваш верхний предел — 300 000 долларов, обратите внимание на дома по цене 250 000 или 275 000 долларов. В противном случае вы будете каждый раз перебивать ставку у ворот».

Это был процесс, который использовал Яп, когда искал. «Я бы искал дома на 25 000 долларов меньше моего максимального бюджета. Я пошел на Zillow и посмотрел дома, которые были недавно проданы, и попытался рассчитать среднюю цену, по которой эти дома были проданы, и учесть ее в цене моего предложения ».

4. Необходимость идти на компромисс

Обязательными атрибутами Япа были три спальни, две ванные комнаты и близость к центру Анахайма. «Я смог получить три кровати, две ванны, но мне пришлось пойти на компромисс в выборе места. Мне также пришлось пойти на компромисс по цене, что было вполне возможно, потому что я все еще мог себе это позволить. Я знал, что для того, чтобы конкурировать со всеми потенциальными покупателями, нам нужно было либо предложить завышенную цену, либо исключить некоторые непредвиденные расходы».

Сумински советует скорректировать поиск географически, даже если это означает более длительную поездку на работу. Покупателям, возможно, также придется пойти на компромисс в отношении типов и характеристик недвижимости. Кроме того, им следует рассмотреть возможность выполнения некоторых проектов «сделай сам», вместо того, чтобы хотеть, чтобы все было готово к заселению. «Возможно, им придется смотреть на таунхаусы вместо домов на одну семью или укладывать ковер и красить по выходным». 

5. Информационная перегрузка

За два года до того, как он начал искать дом, Яп много читал. «Это был масштабный план, который я должен был придумать и придерживаться, чтобы иметь возможность позволить себе покупку дома».

Из-за того, насколько горяч рынок округа Ориндж, агенты планировали показы, как только дом был внесен в список или показывался статус «скоро». Яп относился к поиску дома как к «почти второй работе», используя обеденные перерывы и вечера, чтобы проверять электронную почту, выполнять поиск в Интернете и отправлять текстовые сообщения своему агенту по недвижимости о том, что он хотел бы увидеть. «Мне пришлось многим пожертвовать. Люди хотели обсудить со мной планы на выходные, но я сказал: «Извините, в этот день мне нужно посмотреть дома». 

В первую очередь он благодарит своих агентов по недвижимости, в том числе Сумиски, за то, что они держат его в курсе. «Они сделали все это возможным. Я многому у них научился».

Некоторые агенты, такие как Суминский, имеют статус аккредитованного представителя покупателя, но обычно работают как с продавцами, так и с покупателями. «[Агент с] ABR прошел обширную подготовку по представлению интересов покупателей», — говорит Сумински. «Они будут обучать покупателей, чтобы они узнали как можно больше о рынке, в том числе о рисках, связанных с различными переговорами. Если покупатели собираются сократить сроки или снять защиту, они должны быть хорошо информированы о подводных камнях».

Учитесь на опыте

Этот доступ к информации и рекомендациям поможет покупателям сделать предложение о доме, особенно на конкурентном рынке. «Сегодняшний покупатель видел и писал предложения по многим объектам недвижимости, прежде чем их предложение было принято», — говорит Сумински. «Это распространено по всей стране. Каждый из них дает покупателям возможность узнать, какую информацию им, возможно, потребуется изучить, чтобы двигаться быстрее». 

Когда вы действуете по совету недавних покупателей и агентов, вы можете оставаться в курсе событий и получать хорошие результаты даже в условиях жесткого рынка. И это лучший способ предотвратить раскаяние покупателя дома.