Зробіть пропозицію як бос

https://members.houselogic.com/articles/tips-for-making-an-offer-on-a-house/preview/



Ах, пропозиція!

Знайте свої межі | Навчиться говорити «Контракт» | Встановіть свою ціну | Розрахуйте свій початковий внесок | Зробіть грошовий депозит | Перегляд планів дій у надзвичайних ситуаціях | Прочитайте дрібний шрифт | Призначте побачення | Напишіть лист шанувальника продавцю | Будьте готові до зустрічної пропозиції

Якщо говорити кінематографічно, це культовий момент — ми пробачимо вам, якби ви уявили, скажемо, поклавши руку на плече свого агента та прошепотівши (у своєму найкращому Віто Корлеоне), що ви збираєтеся зробити їм пропозицію, яку вони не відмовили.

Насправді все не так просто (або драматично). Ваша пропозиція позначає собою початок переговорів між вами та продавцем, які постійно консультують вас з усіма агентами з нерухомості.

Чим цілеспрямованіше ви ставитеся до своєї пропозиції, тим вищі ваші шанси зробити вдалу ставку. Виконайте ці дев'ять кроків, і ви будете добре підготовлені — це правдива історія. (Знову «Хрещений батько». Ми не втрималися.)

№1. Знайте свої межі

Ваш агент допоможе вам створити виграшну пропозицію. Ви можете довіряти порадам свого агента щодо цін, непередбачених витрат та інших умов угоди: це взаємовигідні відносини. Чим більше ви співпрацюєте зі своїм агентом, тим швидше ви зможете рухатися.

Але, зрештою, саме ви вирішуєте, якою буде пропозиція — і ви знаєте, які обмеження у ваших фінансах і способах життя. Купівля житла означає змішування сильних емоцій із діловою кмітливістю тож зараз також гарний час подумати про те, що вам потрібно.

У вас є верхня межа ціни пропозиції, тому що ви також заощаджуєте на пенсію та любите пляжний відпочинок? Дотримуйтеся цього. 

• Хочете город або пофарбувати будинок у фіолетовий колір? Переконайтеся, що правила вашої асоціації домовласників це втратило. 
• додатково ознайомившись з правилами ТСЖ, дізнайтеся, скільки в ТСЖ є резерв для покриття ремонту приміщень загального користування. Ви ж не хочете отримати неочікувану особливу оцінку. 
• Хочете спільноту, дружню до собаки? Перегляньте, що немає обмежень щодо ваги домашніх тварин, які поважають вас поділити простір із вашою (надзвичайно великою) найкращою собакою.

№2. Навчиться говорити «Контракт»

По суті, оферта - це договір. Документи та формулювання відрізняються в різних країнах.

У дусі належної обачності знайдіть час, щоб переглянути зразки форм пропозиції, перш ніж. (На LawDepot.com є умови купівлі-продажу для кожного штату.) Якщо ви потребуєте високого сервісу, юрист з нерухомості може пояснити вам документи, щоб ви були знайомі з їхньою лексикою, коли ви будете готові натиснути на курок пропозицій. з вашим агентом. Ваш агент матиме форму пропозиції для вашого штату. 

Дослідіть інші теми:

Зробіть пропозицію та введіть переговори

Купити будинок: крок за кроком

№3. Встановити свою ціну

Будинки завжди мають ціну. Подумайте про це як про початкову поставку продавця під час переговорів про купівлю будинку.

Як покупець, ваша пропозиція включаєте ціну пропозиції. Це вперше, на що дивляться продавці житла, коли підтримується ставка.

Ваш агент допоможе вам розвинути, чи є ціна продавця в справедливому, запустивши порівняння (або порівняння), процес, який впливає на порівняння будинку, на якому ви виставляєте ставку, зі схожими об'єктами, щосьдавно проданими по сусідству.

Кілька факторів також можуть вплинути на вашу переговорну позицію та ціну пропозиції. Наприклад, якщо будинок деякий час стояв на ринку або ви перебуваєте на ринку покупців, де пропозиція недостатньо попиту, продавець може погодитися прийняти пропозицію, нижчу за прейскурантну ціну. Або якщо продавець вже після іншої пропозиції щодо будинку, це можна вкласти на ціну, яку ви готові запропонувати. Ваш агент допоможе вам зрозуміти контекст тут.

№4. Визначте свій початковий внесок

Щоб отримати іпотеку, необхідно внести початковий внесок у кредит. Для звичайних позик (на отримання від державних позик) початковий внесок у розмірі 20% дає можливість позичальникам позбутися необхідності сплачувати приватне іпотечне страхування, щомісячну премію, яка захищає позичку у випадку, якщо позичальник не виплатить позику.

Але 20% не завжди або навіть необхідно. За даними Національної асоціації ріелторів®, у 2021 році середній початковий внесок для покупців становив 13% і 7% для тих, хто вперше покупців. Ваш кредитор допоможе вам налаштувати найкращу суму початкового внеску для ваших фінансів. Залежно від типу кредиту, який ви отримуєте , ви навіть можете сплатити лише 0% на іпотеку.

Ви можете претендувати на одну з понад 2400 програм допомоги початкового рівня по всій країні. Багато з них дають кошти домогосподарствам, які заробляють до 175% середнього доходу регіону. Іншими словами, домогосподарства із середнім рівнем доходу. І заощадження можуть бути суттєвими: згідно з даними ресурсом нерухомості RealtyTrac, купівлю житла, яке використовує програму допомоги з початковим зовнішнім виглядом, заощаджують у середньому 17 766 доларів США в терміновому терміні кредиту. Дізнайтеся більше про програми допомоги з початковим зовнішнім у вашому штаті.

Ви не можете жодного онлайн-калькулятора іпотеки , щоб дізнатися, як різні авансові внески включати на ваші іпотечні премії та скільки ви сплачуєте відсотки.

№5. Покажіть продавцю, що ви серйозні: внесіть депозит

EMD — скорочення від серйозного грошового депозиту — це сума грошей, яку ви вкладаєте як доказ продавцю, що ви серйозно (читайте: серйозно) налаштовані на покупку будинку. Якщо продавець продовжує вашу пропозицію, сума піде на ваш початковий внесок при закритті. Однак, якщо ви спробуєте відмовитися від угоди, вам, можливо, зручно конфіскувати гроші продавця.

Стандартний EMD становить від 1% до 3% від продажної ціни житла (тобто це буде від 2000 до 6000 доларів США за кредит у 200 000 доларів США). Але залежно від того, наскільки гарячим є ринок, де ви живете, ви можете вкласти більше грошей, щоб конкурувати з іншими пропозиціями. 

У деяких випадках титульна компанія несе відповідальність за зберігання застави на депозитному рахунку. Якщо погода провалитися, титульна компанія розподілить вартість відповідно до умов договору купівлі-продажу. Компанії, що користуються правом власності, також перевіряють наявність дефектів або права застави на право власності продавця, щоб переконатися, що воно може бути передано вам.

№6. Перегляньте плани на випадок непередбачених особливостей

Більшість пропозицій щодо нерухомості включають непередбачені мають об’єкти — умови, які забезпечуються до того, як угода може бути недійсною, інший покупець має право відмовитися від угоди за допомогою свого EMD.

Наприклад, якщо в пропозиції вироблено: «Цей договір залежить від огляду будинку», покупець має певну кількість днів після прийняття пропозиції провести огляд майна з ліцензованим або сертифікованим інспектором.

Якщо з будинком щось не так, покупець може попросити продавця зробити ремонт. Але перший ремонт підлягають обговореним; продавець може погодитися з одними, але сказати ні з іншими. Або продавець може запропонувати зниження ціни або кредит при закритті на основі вартості ремонту. Саме тут ваш агент з нерухомості може запропонувати реальну вартість і порадити, що вам слід попросити продавця виправити.

Тільки не забувайте стежити за загальною картиною. Якщо ви з продавцем сперечаєтеся про ремонт дерев'яної підлоги вартістю 500 доларів, майте на увазі, що це крапля у відповідному розмірі ставки.

У додаток до вищезазначених непередбачених характеристик, пов’язаних з оглядом будинку, інші розширені непередбачені характеристики включають:

• Непередбачене фінансування , яке дає покупцям житла певний проміжок часу для отримання позики, яка покриває іпотеку.
• Непередбачена оцінка, колишній оцінювач, найнятий кредитором, оцінює справедливу ринкову вартість будинку, щоб переконатися, що будинок коштує достатньо грошей, щоб служити заставою за вартість іпотеки.
• Читка непередбачена умова власності , коли титульна компанія покупця підтверджує, що продавець є одноосібним власником майна та може законно передавати право власності покупцеві.
• Випадок продажу житла , коли транзакція залежить від продажу поточного житла купця.

Хоча непередбачені ресурси можуть захистити покупців, вони можуть зробити пропозиції менш привабливими для продавця, після чого вони надають покупцям продажу законні способи відмовитися від будь-яких фінансових наслідків. Отже, якщо ви збираєтесь проти кількох пропозицій, пропозиція з меншою кількістю неперевершених витрат до того, що ви можете дати вам перевагу над конкурентами.

Іншими словами: холодна пропозиція є привабливою пропозицією. Але майте на увазі, що ви повинні бути впевнені в ризиках, пов'язаних з цією стратегією. Наприклад, якщо у вас немає непередбаченого фінансування, і ви не можете отримати іпотеку, ви, швидше за все, втратите свій депозит, після чого ви на гачку. (Результат, який для вас, безумовно, неприємний.)

№7. Прочитайте дрібний шрифт про власність

В договорі купівлі-продажу вказується основна інформація про нерухомість, така як адреса, ідентифікаційний номер платника податків, а також типи комунальних послуг: комунальна вода чи приватна свердловина, газ чи електроопалення тощо. Він містить також розділ, в якому вказано, яке особливо майно та приладдя продається від погодних умов, як від побутової техніки, освітлювальні прилади та штори. Продавець надає наявним покупцям перелік цих товарів, перш ніж вони надішлють пропозицію. Це може бути іншою сферою переговорів.

Уважний перегляд опису нерухомості також допоможе вам дізнатися, наприклад, чи планує продавець забрати з собою цей неприбудований кухонний острів, коли він переїде. (Сталися дивні речі.)

№8. Призначте побачення, щоб домовитися

Договір купівлі-продажу, який ви подаєте продавцю, повинен Плопати запропоновану дату розрахунку, яка підтверджує, коли транзакцію буде завершено. Годинник починається одразу після підписання договору купівлі-продажу. Якщо ви не закриєте вчасно, сторони, відповідний за затримку, можливо, виплатіть інші сторони компенсації у вигляді «штрафних відсотків» за встановленою ставкою.

Період розрахунків від 30 до 60 днів є звичайним, після чого він надає типовому покупцеві житла час для завершення пошуку права власності та отримання схвалення іпотеки, але періоди розрахунків можуть змінюватися. Деякі, наприклад, віддають переваги продавцю більш тривалому періоду, щоб у них було більше часу для перевиїзду або пошуку наступного будинку. Гнучкість щодо дати закриття може дати вам більше можливостей для переговорів в іншій частині угоди.

Незалежно від того, де ви живете, ви матимете триденний період до розрахунку, щоб переглянути інформацію про закриття, або компакт-диск — п’ятисторінкову форму, у якій ваші остаточні умови позики та вартості закриття.

Після підписання договору купівлі-продажу сторони можуть змінити дату розрахунку, якщо вони обидві підпишуть додаток із зазначенням нового дня.

№9. Приготуйте до зустрічної пропозиції

Якщо ви робите низьку поставку або виступаєте проти кількох пропозицій, продавець може допомогти зробити вам зустрічну пропозицію — угоду купівлі-продажу з новими умовами, наприклад вищою ціною продажу або меншими непередбаченими витратами.

У цей момент ви вирішуєте прийняти новий контракт, щоб власну зустрічну пропозицію продавцям або піти.

Не панікуйте: наступна частина нашого посібника проведе вас через процес зустрічної пропозиції та пропонує стратегії, які нададуть вам більше можливостей для переговорів.

Вам також може сподобатися: відвідайте HouseLogic.com, щоб отримати більше статей, які вам подобаються. Передруковано з HouseLogic.com з дозволом НАЦІОНАЛЬНОЇ АСОЦІАЦІЇ РІЕЛТОРІВ®.