На завершення: як укласти угоду про купівлю житла

https://members.houselogic.com/articles/what-are-closing-costs-when-buying-a-house/preview/

Закриття. Все зводиться до цього. Великий фінал. Коли ви отримаєте ключі, будинок стане вашим. (Репутація: звук сирени!)

Чудово по роботі так далеко. Ви майже домовласник! Давайте розглянемо деякі запитання, які можуть виникнути, коли ви перетинаєте кінцеву лінію.

Що означає «закриття»?

Закриття або врегулювання - це коли ви підписуєте остаточні документи про право власності та страхування та отримуєте ключі від вашого нового будинку.

Технічно процес закриття починається, коли ви підписуєте договір купівлі-продажу. У цьому договорі є визначені дані закриття. Від дати підписання до дати закриття термін проходить від чотирьох до шести тижнів. в цей час витрати від купівлі зберігаються на умовному депонуванні, де ваші гроші зберігаються в безпеці до офіційного завершення угоди.

Що таке остаточне розкриття інформації?

Кредитори повинні надати позичальникам підсумкову інформацію або CD, прийняті за три дні до розрахунку. Ця форма є заявою про ваші остаточні умови позики та витрати на закриття.

У вас є три дні, щоб переглянути компакт-диск. порівняйте її з оцінкою позики, яку ви отримали незабаром після того, як подали заявку на виготовлення позики. Якщо вам потрібно оновити інформацію про оцінку позиції, ви можете переглянути зразкову версію тут.

Суть цього офіційного процесу перевірки доведена до того, щоб переконатися, що за підсумковим столом не буде сюрпризів. Якщо є значна розбіжність між оцінкою кредиту та CD, зараз повідомтеся свого кредитора та компанії, що надає право власності. відповідно до проблеми, яка лежить в основі, закриття має бути подано та подано новий звіт про закриття з новим триденним періодом розгляду.

LE містить пару пунктів, які не можуть змінитися до того моменту, як ви отримаєте компакт-диск, а також відсоткову ставку та комісію кредитора. Деякі пункти можуть змінюватися лише на 10% (комісія, заплачена місцевим органам влади за реєстрацію іпотеки, може бути такою). Інші можуть змінюватися без обмежень, наприклад, передплачені відсотки, оскільки їх неможливо передбачити на початку процесу позиції.

Дослідіть інші теми:

Підготуйтеся до закриття

Купити будинок: крок за кроком

Коли відбудеться фінальний огляд?

Більшість договорів купівлі-продажу нерухомості можуть пройти через будинок протягом 24 годин після розрахунку, щоб перевірити стан майна. Під час цієї останньої перевірки, яка займає близько років, ви та ваш агент переконаєтеся, що всі ремонтні роботи, які продавець погодився, виконано.

Під час огляду ви також ще перевірите, чи все в будинку справно працює. обов'язково 

• Запустіть воду у всі крани та перевірте, чи не тече під раковиною
• Тест приладів
• Перевірте механізм відкривання дверей гаража
• Змив туалетів
• Відкрийте і закрийте всі двері
• Запустіть сміттєзбірник і витяжні вентилятори

Якщо будинок в хорошому стані — ура-гу! Ваша наступна зупинка – завершальний стіл.

Якщо щось не так, ваш агент зв’яжеться з агентом по лістингу та, у більшості випадків, домовиться про те, щоб змусити продавця компенсувати вам під час закриття — як правило, у формі особистого чека — витрати на самостійне усунення проблем. 

Найгірший сценарій: вам доведеться відкласти закриття, щоб вирішити проблеми. Якщо ця малоймовірна подія станеться, ваш агент допоможе вам вирішити проблему.

Хто запрошений на закриття?

Там будуть певні люди. Хто саме, залежить від вашого стану. Зазвичай до вас приєднуються:

• Ваш агент
• Продавець
• Агент продавця
• Представник титульної компанії
• Ваш кредитний спеціаліст
• Будь-які юристи з нерухомості, залучені до угоди

Закриття зазвичай відбувається в титульній компанії, в офісі адвоката або в офісі агента покупця чи продавця з нерухомості. До відома: деякі штати, як-от Каліфорнія, не вимагають особистого закриття, оскільки вони ввели в дію законодавство, яке дозволяє електронне закриття за допомогою дистанційних нотаріусів.

Тим не менш, як покупцеві житла, вам доведеться підписати те, що може здатися горою паперів — включаючи договір довіри, вексель (обіцяючи кредитору, що ви повернете позику) та інші документи. Ця судома у зап’ясті буде того варта, коли все буде зроблено.

Скільки я заплачу за витрати на закриття?

Якщо ви чули, як люди висловлюють розчарування процесом купівлі житла, ви, ймовірно, чули скарги на несподівані витрати під час закриття. Давайте розберемо, що ви повинні очікувати, щоб ви теж не здивувалися.

Витрати на закриття можуть сильно відрізнятися залежно від місця розташування та ціни придбання вашого будинку. Витрати розподіляються між вами та продавцем, але як покупець ви покриваєте левову частку. Зазвичай ви можете очікувати, що ваші витрати на закриття становитимуть від 3% до 4% від ціни продажу будинку. Отже, на будинок вартістю 300 000 доларів ви можете заплатити від 9 000 до 12 000 доларів на закриття. (Тим часом продавець зазвичай сплачує витрати на закриття від 1% до 3% від ціни продажу.)

Ви можете спробувати передбачити витрати на закриття за допомогою таких калькуляторів, як Nerdwallet, які дають змогу вказати дані про іпотеку, щоб отримати приблизну оцінку ваших витрат. 

Плата за закриття часто включає (але не обмежується ними):

• Комісія для агента покупця та агента продавця
• Комісія за оформлення кредиту
• Комісія за оформлення, яку кредитори стягують за обробку вашої позики
• Комісія за оцінку
• Комісія за отримання вашого кредитного звіту
• Комісія за андеррайтинг, яка покриває витрати позикодавця на визначення того, чи схвалювати вам кредит
• Комісія за пошук заголовка
• Податок на нерухомість, який необхідно сплатити протягом 60 днів після покупки
• Плата за реєстрацію за подання державного земельного реєстру до суду.

Ці гонорари - це облом. Світла сторона: майже всі вони одноразові.

Що мені взяти з собою? (Крім шампанського?)

На закритті ви повинні мати:

• Посвідчення особи з фотографією державного зразка
• Копія підтвердженого договору купівлі-продажу
• Страховий сертифікат власника житла
• Доказ страхування від повені, якщо ви купуєте будинок у зоні повені
• Касовий чек або підтвердження банківського переказу для покриття решти початкового внеску та ваших витрат на закриття.

Крім того, поговоріть зі своїм адвокатом про будь-що інше, що вам може знадобитися в залежності від вашого штату чи особистих обставин (наприклад, рішення про роздільне проживання або розлучення, якщо стан ваших стосунків вплине на розірвання шлюбу).

Що таке страхування власності та навіщо воно мені потрібно?

Кожен кредитор вимагає від позичальників придбати страхування власності — поліс, який захищає вас і позикодавця від зовнішніх претензій на право власності на майно. Зачекайте, можливо, ви запитуєте, може з’явитися якась випадкова людина і заявити, що вона є власником будинку? Звучить божевільно, але таке буває.

Скажімо, попередній власник не сплатив усі податки на нерухомість. Оскільки ці податки залишаються на майні, податкова організація потенційно може забрати ваш будинок, якщо у вас немає «чистого» права власності. Страхування прав власності також захищає вас від претензій щодо права власності на заставу, шахрайських претензій від попередніх власників, канцелярських проблем у судових документах або підроблених підписів.

Правовласницька компанія проведе комплексний пошук актів, заповітів, трастів і публічних записів, щоб відстежити історію майна та переконатися, що ви стаєте законним одноосібним власником майна. 

Як правило, кредитори вибирають компанію, з якою вони співпрацюють, але зрештою покупець вирішує, яку компанію використовувати. Ваш агент може запропонувати кілька рекомендацій.

Страхування власності має дві форми:

1. Страхування власності кредитора, яке (не дивно) захищає кредитора. Це потрібно.

2. Страхування права власності, яке захищає вас. Це необов’язково, але рекомендовано, оскільки воно покриває ваш інтерес до власності. Якщо страхова компанія програє битву за право власності в майбутньому, але ви придбали страхування власності власника, ви повністю захищені. Страхування права власності також покриє ваші судові витрати, якщо вам доведеться захищати свої права власності в суді.

На відміну від більшості страхових полісів, таких як страхування власників житла, страхування автомобіля та страхування життя, страхування власності сплачується як одноразова плата при закритті. Очікуйте, що ви заплатите близько 1000 доларів за поліси кредитора та домовласника разом. Однак витрати можуть суттєво відрізнятися, зростати чи зменшуватись, залежно від будинку, який ви купуєте, його розташування та обсягу роботи, яку має виконати титульна компанія.

Що робити, якщо виникають проблеми в останню хвилину? Чи варто панікувати?

Щоб ваш кредит був схвалений, він має пройти андеррайтинг. Робота андеррайтера виникла в тому, щоб підтвердити всі ваші фінансові дані — підтвердити, що ваші доходи, кредит і борг не змінилися з моменту попереднього схвалення позики. Андеррайтер також переглядає характеристики та оцінку майна. Якщо все в порядку, вашу іпотеку схвалять.

Якщо під час андеррайтингу щось піде не так, у вас проблема з проблемою захворювання, перш ніж ви можете закрити будинок. Припустимо, ваш кредитний рейтинг зменшився через те, що ви нещодавно придбали автомобіль за допомогою автокредиту або викупили кредитні картки. Це не обов’язково страшно, але вам, можливо, можливо, відкласти закриття, ви не зможете співпрацювати зі своїм кредитором, щоб розпочати заходи для підвищення вашого рахунку. (Крім того, з цієї причини було б гарною ідеєю відкласти великі покупки, уникати надзвичайного використання кредитної лінії та робити все, що можна призвести до запиту кредиту, до моменту закриття.)

Добре — чи можу я святкувати зараз?

Якщо ви пройшли близько — ТАК! Після того, як ви піднялися на цю гору паперів і отримали ці ключі у ваших руках, тепер ви офіційно, нарешті, володієте домом.

Щиро вітаю! Ви звітуєте про багато наполегливої ​​роботи, включаючи налагодження стосунків зі своїм агентом, кредитором та іншими експертами.

Тепер настав час почати інвестувати в інші відносини. Як у ваших нових сусідів 

Вам також може сподобатися: відвідайте HouseLogic.com, щоб отримати більше статей, схожих на цю. Передруковано з HouseLogic.com з дозволу НАЦІОНАЛЬНОЇ АСОЦІАЦІЇ РІЕЛТОРІВ®.