Що вам потрібно знати, перш ніж прийняти — або відхилити — пропозицію

https://www.houselogic.com/sell/how-to-sell-step-by-step/what-happens-when-there-are-multiple-offers-on-a-house/

Настане день — і це буде чудовий, радісний день веселих танців — коли ви отримаєте пропозицію чи  декілька  пропозицій щодо свого дому.

І в той день ви зіткнетеся з питанням, про яке, можливо, раніше не замислювалися: як дізнатися, чи найкраща пропозиція для вас?

Тут вам дуже допоможе ваш агент по лістингу . Вони зрозуміють і допоможуть вам визначити переваги та недоліки пропозиції, тому що — вірте чи ні — справа не завжди в ціні.

Прекрасно висока пропозиція одного покупця може більше не виглядати такою гарною, наприклад, якщо ви виявите, що вона залежить від того, що ви виїдете на місяць раніше, ніж планувалося. Або, навпаки, ви можете віддати перевагу швидкості над ціною, особливо якщо ви переїжджаєте в нове місто. 

Ваш листинговий агент матиме уявлення про те, чого ви хочете у фінансовому та особистому плані, і може допомогти вам визначити, чи відповідна пропозиція цим цілям. 

Перш ніж надійде перша пропозиція, ось що вам потрібно знати про процес оцінки пропозиції, включно з основними факторами, які мають враховуватися при прийнятті рішення — прийняти чи відхилити? — зі своїм агентом.

5 важливих речей, окрім ціни, які слід враховувати під час оцінки пропозиції

Хочете отримати найвищий долар для свого дому та піти геть із якомога більшою кількістю грошей у кишені? Звичайно, ви знаєте. Ви пройшли через трудомісткий процес, пов’язаний із  встановленням запитуваної ціни ,  оформленням свого будинку , рекламою свого оголошення та  підготовкою до днів відкритих дверей  — і ви повинні отримати винагороду за свої зусилля.

Вашим першим інстинктом може бути просто вибрати найвищу ставку на столі. Але ціна пропозиції - це не єдине, що варто враховувати.

Перевіряючи пропозиції, оцініть ці п’ять аспектів на додаток до ціни:

1. Заставний вклад.  Одним із важливих факторів, який слід враховувати при зважуванні пропозиції, є розмір застави. EMD — це сума готівки, яку покупець пропонує розщедритися під час підписання угоди купівлі-продажу, щоб показати, що особа серйозно (тобто «серйозно») налаштована щодо покупки вашого будинку. Ці гроші, якими зазвичай володіє титульна компанія, підуть на початковий внесок покупця при закритті.

Стандартний EMD становить від 1% до 3% від вартості будинку (тобто це буде від 2000 до 6000 доларів США на будинок вартістю 200 000 доларів США). Якщо покупець намагається відмовитися від пропозиції без поважних причин, продавець зазвичай зберігає EMD. Тому чим вище застава, тим сильніша пропозиція.

2. Непередбачені витрати.  Більшість пропозицій мають непередбачені обставини — умови, які мають бути виконані для здійснення угоди, інакше покупець має право вийти з угоди зі своїми заробленими грошима. Контракти з меншою кількістю непередбачених витрат мають більшу ймовірність закриття та своєчасно. 

Ось п’ять найпоширеніших непередбачених обставин:

• Непередбачений огляд будинку.  Це дає покупцеві право провести професійну перевірку будинку та вимагати ремонту до певної дати — як правило, протягом п’яти-семи днів після підписання договору купівлі-продажу. Залежно від того, де ви живете, від вас можуть вимагати ремонт будинку через конструктивні дефекти, порушення будівельних норм або проблеми з технікою безпеки. Більшість запитів на ремонт підлягають обговоренню, тому у вас є можливість торгуватися щодо того, які виправлення ви готові зробити.

• Оцінка непередбачених обставин.  Щоб іпотечний кредитор схвалив кредит для покупця житла, будинок повинен пройти оцінку — процес, під час якого вартість нерухомості оцінюється нейтральною третьою стороною. Оцінка підтверджує, що будинок коштує принаймні достатньо грошей, щоб покрити вартість іпотеки. (Якщо покупець не може здійснити свої іпотечні платежі, позикодавець може звернути стягнення на будинок і продати майно, щоб компенсувати всі — або принаймні частину — витрат.) Як правило, покупець житла несе відповідальність за оплату оцінка, яка зазвичай відбувається протягом 14 днів після підписання договору купівлі-продажу.

• Фінансування непередбачених обставин.  Непередбачене фінансування, яке також називається кредитом або іпотекою, захищає покупця у випадку, якщо його кредитор не схвалює його іпотеку. Хоча часові рамки для фінансування непередбачених витрат можуть відрізнятися, іпотечні кредитори повідомляють, що покупці зазвичай мають близько 21 дня для отримання схвалення іпотеки. 

• Продаж поточного житла на непередбачений випадок.  Залежно від фінансового становища покупця, його пропозиція може залежати від продажу  його  будинку. Зазвичай у покупців є вікно від 30 до 90 днів, щоб продати свій будинок до того, як угода купівлі-продажу стане недійсною. Цей непередбачений випадок ставить вас, продавця, у невигідне становище, оскільки ви не можете контролювати, чи вчасно продасть покупець свій будинок. 

• Випадковість назви.  Перш ніж схвалити іпотеку, позикодавець вимагатиме від позичальника «очистити право власності» — процес, під час якого титульна компанія покупця переглядає будь-які потенційні сервітути чи угоди, які є публічними. Це гарантує, що покупець стає законним власником майна, а позикодавець захищений від претензій щодо права власності на майно, шахрайських вимог від попередніх власників, канцелярських проблем у судових документах або підроблених підписів.

Ці непередбачені обставини є стандартними для більшості договорів купівлі-продажу нерухомості. Є один виняток: непередбачений продаж поточного житла, який частіше використовується на сильних ринках покупців, коли покупці мають більший вплив на продавців. 

З огляду на це, непередбачені витрати завжди обговорюються. (Застереження: іпотечні кредитори вимагають, щоб позичальники мали непередбачені умови фінансування за оцінкою, інакше вони не схвалять позику.) Ви самі вирішуєте, на що вам зручно погодитися, і ваш агент може допомогти вам прийняти це рішення.

3. Перший внесок. Залежно від типу іпотеки покупець повинен внести початковий внесок на будинок — і розмір цього початкового внеску може вплинути на силу пропозиції. У більшості випадків сума початкового внеску покупця пов’язана з кредитом на житло, який він бере. Ваша головна турбота як продавця, звичайно, полягає в тому, щоб угода була завершена, а для цього потрібно, щоб іпотека покупця була схвалена.

Як правило, більший початковий внесок свідчить про фінансові можливості покупця для завершення продажу. Середній початковий внесок, за даними НАЦІОНАЛЬНОЇ АСОЦІАЦІЇ РІЕЛТОРІВ ® , становить 10%. Деякі іпотечні продукти, як-от позики FHA та VA, дозволяють ще нижчі початкові внески. 

Якщо випадково оцінка буде вищою, ніж ціна продажу вашого контракту, покупець із вищим початковим внеском, швидше за все, зможе покрити різницю великою сумою готівки, яка у нього є.

4. Готівкова пропозиція. Чим більше грошей покупець вкладає, тим більша ймовірність, що кредитор схвалить його позику. Тому пропозиція «все готівка» ідеальна для обох сторін. Покупець не зобов’язаний виконувати непередбачену умову оцінки — за якою його позикодавець проводить оцінку будинку, щоб переконатися, що вартість нерухомості достатньо велика, щоб покрити іпотеку — або непередбачене фінансування, яке вимагає від покупців отримати схвалення іпотеки протягом певного періоду часу. днів. Як завжди, наявність контракту купівлі-продажу з меншою кількістю непередбачених витрат означає, що є менше способів зірвати угоду.

5. Дата закриття. Розрахунок або «закриття» — це день, коли обидві сторони підписують остаточні документи й офіційно оформляють продаж. Як правило, весь процес — від прийняття пропозиції до закриття — займає від 30 до 60 днів. 

Деякі транзакції, наприклад ті, що включають державні позики від FHA, VA та USDA, займають близько 60 днів через додаткові документи покупця.

За три дні до закриття покупець отримує заключну інформацію від кредитора, яку він порівнює з оцінкою позики, отриманою під час подання заявки на отримання позики. Якщо існують суттєві розбіжності між оцінкою кредиту покупця та кінцевим розкриттям інформації, закриття не може відбутися, доки ці суми не будуть переглянуті та затверджені. Але таке трапляється рідко.

Чи хочете ви повільного чи швидкого врегулювання, залежатиме від ваших обставин. Наприклад, якщо ви вже придбали свій наступний будинок, ви, ймовірно, захочете його закрити якнайшвидше. З іншого боку, вам може знадобитися більш тривалий період закриття — скажімо, 60 днів — якщо вам потрібні кошти від продажу для придбання нового будинку.

Коли потрібно робити зустрічну пропозицію?

Залежно від обставин ви можете зробити зустрічну пропозицію. Але кожна транзакція відрізняється, залежно від конкретних ринкових умов і вашого будинку. За деяких обставин ви можете бути сміливими у своїй зустрічній пропозиції. В інших випадках це може краще служити вашим цілям, якщо поступитися вимогам покупця. Ваш агент може надати корисну інформацію про те, коли та чому зустрічна пропозиція буде правильною для вас.

Наприклад: якщо ви перебуваєте на ринку продавців — це означає, що будинки продаються швидко та за ціною, вищою за запропоновану — і ви отримали кілька пропозицій, ваш агент може порекомендувати вам зустрічну пропозицію з сумою, вищою, ніж ви б отримали на ринку покупців. . 

Якщо ви вирішите написати зустрічну пропозицію,  ваш агент проведе переговори від вашого імені  , щоб переконатися, що ви отримаєте найкращу пропозицію для вас.

Застереження: у багатьох штатах продавці не можуть законно робити зустрічну пропозицію декільком покупцям одночасно, оскільки вони зобов’язані підписати договір купівлі-продажу, якщо покупець приймає нову пропозицію.

Пов’язана тема:  Продати будинок: крок за кроком

Коли пропозиція стає контрактом?

У двох словах, угода вважається умовою контракту, коли пропозиція покупця (або зустрічна пропозиція продавця) узгоджена та підписана обома сторонами. У цей момент годинник починає цокати для непередбачених витрат покупця житла — і для приємного моменту, коли готівка — і дім — є вашими.

Вам також може сподобатися: відвідайте HouseLogic.com, щоб отримати більше статей, схожих на цю. Передруковано з HouseLogic.com з дозволу НАЦІОНАЛЬНОЇ АСОЦІАЦІЇ РІЕЛТОРІВ®.